주택임대사업자 등록 장단점

안녕하세요.

이번에 알아볼 내용은 주택임대사업자 등록 장단점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

정부에서는 임대주택 등록 활성화를 위해 임대사업자로 등록할 경우 취득세와 재산세, 양도소득세와 종합부동산세 감면 혜택 등의 세제 혜택을 제공하며 다주택자의 임대사업자 등록을 권장한 바 있습니다.

그런데 정작 다주택자들은 주택임대사업자로 등록을 해야할지 말지에 대한 고민을 하는 경우가 많은데 이 때 주택임대사업자로 등록을 할 경우 장단점은 무엇인지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

주택임대사업자 뜻은?

주택임대사업자란 주택공공주택사업자가 아닌 자로 1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대사업을 할 목적으로 ‘민간임대주택에 관한 특별법 제5조’에 따라 등록한 사람을 말합니다.

즉, 민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로, 임대사업자가 위의 법령에 따라 등록한 주택을 말하는데 주택임대사업자등록을 할 경우 각종 세제 혜택을 받을 수 있는 장점이 있습니다.

주택임대사업자 등록 장점

주택임자사업자 등록을 하게 될 경우 지방세(취득세, 재산세) 감면 혜택을 받을 수 있는데 여기서 취득세의 경우 공동주택 및 주거용 오피스텔의 전용면적이 60㎡ 이하일 경우 감면 혜택을 받을 수 있으며, 취득세가 200만원을 초과할 경우 85%만 감면 받을 수 있습니다.

이는 전용면적 85㎡ 이상일 경우도 감면 혜택은 가능하나 8년 이상 장기임대목적으로 20호 이상 취득한 경우만 해당이 됩니다.

재산세 또한 전용면적 60㎡이하 단기임대 경우 최대 50%, 공공지원·장기일반은 경우 최대 85%까지 감면이 가능한데 단, 2세대 이상 임대목적으로 등록해야만 혜택을 받을 수 있다. 다가구 주택도 감면 혜택을 받을 수 있으며, 모든 호수의 전용면적이 40㎡이하면서 공공지원 또는 장기일반으로 등록한 경우가 이에 해당이 됩니다.

주택임대사업자 등록시 임대소득세는 단기는 수도권 및 수도권 외 도시지역의 경우 전용면적 85㎡ 이하는 30% 감면, 공공지원·장기일반의 경우 전용면적 100㎡이하는 75%까지 감면이 가능한데 단, 임대개시일 당시 기준시가 합계액(주택 및 부수토지) 6억원 이하의 주택을 1호 이상 임대하는 경우로 한정하고 있습니다.

기존에는 2000만 원 이하 임대소득 비과세에서 분리과세 돼 14% 세율(지방소득세 포함 15.4%)가 적용되었습니다.

그리고 필요경비율과 공제금액은 임대사업자 등록 시 필요경비율 60%, 공제금액 400만원, 미등록 시 필요경비율 50%에 공제금액 200만원으로 적용됩니다.

대체로 임대사업자 등록을 한 사람들은 양도세 감면 혜택이 이유인 경우가 많은데 양도세 중과를 피하기 위해서는 장기임대주택 요건을 갖추면 됩니다.

임대개시일 당시 주택가액이 수도권 6억원, 비 수도권 3억 이하 이며 의무임대기간 8년(2018년 4월 이전 최소 5년)을 유지하면 되며, 임대료 연 증가율이 5% 이내여야 합니다.

종합부동세 역시 혜택을 받을 수 있는데 임대주택으로 등록할 경우 “합산배제” 즉 종부세 과세 대상에서 제외되는 것입니다. 이 때의 요건은 임대 개시일 시점 수도권 6억원 이하(비수도권 3억이하)이며 임대기간이 8년 이상(단, “18년 4월 이전 등록한 경우 5년)이어야 적용되며, 임대료 연 증가율이 5% 이내여야 합니다.

건강보험의 경우, 2020년말까지 등록한 연 2,000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면(8년 임대 시 80%, 4년 40%) 됩니다.

주택임대사업자 등록 단점

주택임대 등록은 최소 4년간 임대를 해야 양도소득세 및 거주주택 비과세특례를 받을 수 있는데 세금혜택의 대부분이 8년 이상에 집중되어 있다 보니 그 이하는 절세효과가 적은 편입니다.

만약 약정 임대기간 내에 주택을 처분한다면 과태료 부과뿐만 아니라 감면된 세금 또한 추징이 되는데 주택의 장기간 보유가 힘들다면 임대사업자 등록에 신중해야 합니다.(단, 시·군·구청에 양도 신고 후 다른 임대사업자에게 주택을 매매할 경우 과태료 및 세금 추징을 받지 않음)